Terceira turma do STJ determinou: em concurso de crédor único, caução locatícia é direito real de garantia simples, natureza real, referente à expropriação de produto ou crédito, previdência art. 1.225 do Código Civil, efeito real.
A decisão da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu que, em situações de concurso singular de credores, a caução locatícia é considerada um direito real de garantia, conferindo ao credor caucionário preferência sobre o produto da expropriação do imóvel. Essa medida visa assegurar a proteção dos interesses do locador em casos de inadimplência do locatário.
É importante ressaltar a importância da cautela ao firmar contratos de locação, a fim de evitar possíveis problemas futuros. Em casos extremos de inadimplência, o credor poderá recorrer à penhora do imóvel como forma de garantir o pagamento das dívidas pendentes.
Cautela na execução de créditos por meio da expropriação
Segundo o desdobramento do processo em questão, foi instaurada uma demanda de execução na qual a parte demandante almejava satisfazer seu crédito através da expropriação de um imóvel pertencente ao devedor. Ocorreu que uma empresa do ramo imobiliário, também com créditos a receber, interveio no processo como terceira interessada, pleiteando prioridade no recebimento, sob a justificativa de que o bem penhorado lhe foi oferecido como caução locatícia, devidamente registrada na matrícula do imóvel.
O juízo de primeira instância decidiu em favor da imobiliária, entretanto, o acórdão proferido em segunda instância revogou tal decisão ao entender que a caução locatícia constitui uma modalidade de garantia simples, não conferindo, portanto, preferência no recebimento dos créditos, uma vez que não está prevista no artigo 1.225 do Código Civil (CC).
No recurso apresentado ao Superior Tribunal de Justiça (STJ), a empresa imobiliária pleiteou o reconhecimento da prioridade, argumentando que a caução locatícia é capaz de instituir um direito real de garantia e, por conseguinte, preferência nos créditos decorrentes da penhora.
A ministra Nancy Andrighi, do STJ, ao proferir seu parecer, ressaltou que, mesmo não estando elencada como um dos direitos reais no Código Civil, a caução, quando devidamente averbada na matrícula do imóvel, como ocorreu no caso em análise, produz efeito de garantia real, assemelhando-se a uma hipoteca.
‘A caução locatícia devidamente registrada na matrícula do imóvel confere ao credor caucionário o direito de preferência nos créditos em situação de concurso singular de credores, em decorrência de sua natureza de garantia real equiparada à hipoteca’, complementou a magistrada.
A ministra recordou que, de acordo com o artigo 38, parágrafo 1º, da Lei do Inquilinato, o locador tem a faculdade de exigir caução como forma de garantia, sendo que, caso essa caução seja oferecida na forma de um imóvel, deve ser devidamente averbada na matrícula correspondente.
Apesar das controvérsias doutrinárias quanto à viabilidade de se estabelecer uma garantia real por meio de averbação, a ministra elucidou que o próprio artigo 108 do Código Civil contempla as exceções em que a legislação prevê o contrário.
‘Dessa maneira, conclui-se que, mesmo que a averbação tenha sido realizada apenas à margem da matrícula, o efeito da caução locatícia em bens imóveis deve ser equiparado ao de uma hipoteca, a menos que haja menção expressa de que se trata de anticrese’, mencionou. Com informações do STJ. REsp 2.123.225.
Fonte: © Conjur