Terceira turma negou violação de tenant mix. Aluguel, locatário, contrato de locação, primeira e segunda instâncias, líquidação, artigo 373-I (CPC), artigo 114 (CC), mercado dinâmico, consumidores e hábitos.
Hoje, 21 de setembro, foi divulgado que a 3ª turma do STJ julgou a favor de um centro de compras, determinando que não houve desrespeito ao tenant mix ao permitir a abertura de um novo restaurante de culinária oriental em frente a um restaurante já existente no centro de compras.
Essa decisão reforça a importância de manter a diversidade de opções dentro de um empreendimento comercial, garantindo a competitividade e a variedade de escolhas para os consumidores. É fundamental para o sucesso de um centro de compras que a administração esteja atenta às necessidades e demandas do mercado, buscando sempre inovar e atrair novos negócios.
Disputa entre Restaurante e Shopping Center em Relação ao Contrato de Locação
Prevaleceu o voto do relator, ministro Villas Bôas Cueva. No caso, um restaurante de comida japonesa firmou contrato de locação com um centro de compras no Rio de Janeiro. Após 43 dias, o restaurante acordou com a administração do empreendimento um tipo de ‘direito de preferência’ que garantia ao restaurante, no prazo de 60 meses (cinco anos), a prerrogativa de ser consultado antes de o shopping autorizar a instalação de estabelecimentos concorrentes. Contudo, 12 anos após o término do acordo, a administração do centro de compras autorizou a instalação de um segundo restaurante de comida japonesa. O primeiro restaurante reagiu e ajuizou ação para que a inauguração do novo restaurante fosse barrada ou, alternativamente, que o contrato fosse rescindido por culpa exclusiva do shopping, alegando perdas e danos. Em 1ª instância, o pedido foi considerado improcedente, mas a decisão foi revertida pela 22ª câmara Cível do TJ/RJ, que condenou o centro de compras a indenizar o primeiro restaurante. O centro de compras continha dois restaurantes orientais, um em frente ao outro.
Defesa do Centro de Compras
Segundo a defesa do centro de compras, representada pelo advogado Carlos Mário da Silva Velloso Filho, da banca Advocacia Velloso, a reforma da sentença em 2ª instância prejudicou significativamente o planejamento de distribuição de lojas dentro do centro de compras. Ele explicou que a decisão judicial deixou a determinação do montante devido para uma fase posterior de liquidação, onde somente uma perícia contábil poderia avaliar se o aumento no faturamento do primeiro restaurante, devido à chegada do novo concorrente, resultou efetivamente em maior lucratividade. O advogado defendeu que esse procedimento constitui uma violação do art.373, I, do CPC, que estabelece a obrigação do autor de provar o fato que fundamenta seu direito. Segundo ele, isso não foi cumprido no processo. Adicionalmente, Velloso Filho destacou que é direito e dever do centro de compras estar atento às dinâmicas do mercado e aos hábitos dos consumidores, para assim reorganizar seu espaço de maneira eficaz e evitar prejuízos tanto para o empreendimento quanto para os locatários. Por fim, o advogado mencionou a alegação de violação do art.114 do CC, criticando a expectativa do restaurante de ser consultado sob qualquer circunstância sobre mudanças na organização das lojas. Ele enfatizou que qualquer monopólio deve ser interpretado de maneira restritiva, pois a ausência de concorrência pode levar ao aumento dos preços e à queda na qualidade dos serviços e produtos oferecidos.
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Defesa do Restaurante
Para a defesa do restaurante, apesar da autonomia do centro de compras, este não está acima das leis e deve respeitar os princípios do Direito. Sustentou que houve violação da boa-fé objetiva, como reconhecido pelo TJ/RJ. O advogado argumentou que se discute, na ação, suposta conduta deliberada do centro de compras, que teria como objetivo ‘asfixiar’ o estabelecimento já instalado, buscando sua expulsão através da colocação estratégica de um concorrente.
Fonte: © Migalhas
