Leandro Begara aborda instrumento de incentivo pós revisão do Plano Diretor de SP para fachadas ativas, gerando debate acalorado sobre o ambiente urbano e reflexos do PD.
Em 2015, tive o privilégio de liderar o grupo responsável por conduzir uma pesquisa encomendada pelo SECOVI-SP e pela Associação Comercial de São Paulo (ACSP) para analisar a eficácia das fachadas ativas na valorização de empreendimentos imobiliários próximos aos principais corredores de transporte da metrópole. Este estudo foi uma resposta às diretrizes do Plano Diretor de 2014 e à regulamentação subsequente pela Lei de Uso e Ocupação do Solo (LUOS) de 2016. A diversidade de opiniões e os argumentos em prol e contra essa estratégia foram fatores essenciais para uma avaliação abrangente.
Explorar a integração de fachadas interativas em projetos urbanos pode potencializar a criação de uma frente dinâmica para edifícios comerciais e residenciais, gerando impacto visual e funcional na paisagem urbana. A implementação efetiva de fachadas ativas requer estudos aprofundados sobre a viabilidade econômica e a adaptabilidade das estruturas arquitetônicas, possibilitando a inovação e a sustentabilidade a longo prazo.
Reflexos do Plano Diretor na Cidade: A Importância das Fachadas Ativas
A urgência em aprimorar o ambiente urbano na principal metrópole do hemisfério Sul levou à elaboração de um Plano Diretor com propostas arrojadas e, em certa medida, inovadoras. Agora, após uma década e diante da revisão do Plano Diretor do ano anterior e das atuais discussões sobre a revisão da LUOS, surge uma oportunidade crucial para analisar os impactos gerados pelo PD 2014 na cidade, a fim de aprimorá-lo e adequá-lo para o futuro.
Fachadas interativas e Frentes Ativas na Cidade: O Cenário Atual
De acordo com dados da Geoimóvel, foram identificados 320 empreendimentos lançados na cidade desde 2016, cada um com pelo menos uma loja em fachada ativa. Esses lançamentos totalizam 743 lojas, resultando em uma média de 2,3 lojas por empreendimento, com cerca de 149 mil m² de área privativa. Em média, cada loja possui aproximadamente 200 m², enquanto cada empreendimento conta com cerca de 466 m².
Um debate acalorado tem se estabelecido em torno do potencial construtivo adicional oferecido a empreendimentos com frente ativa. Embora esse benefício represente uma vantagem para os empreendedores, sua aplicação real na cidade tem sido questionada. Estudos anteriores indicam que o potencial construtivo adicional proporcionado pelas fachadas ativas pode não encontrar demanda suficiente para ser sustentado.
Ao analisar a distribuição dos empreendimentos com fachadas ativas, observa-se uma concentração significativa nos Eixos de Estruturação da Transformação Urbana. Essas áreas priorizam o adensamento residencial e comercial próximos às redes de transporte coletivo, visando maior atratividade e fluxo de pessoas. No entanto, mesmo nesses locais estratégicos, ainda há espaços comerciais desocupados devido à superoferta.
Perspectivas para o Futuro das Frentes Dinâmicas
Embora as fachadas ativas tenham revitalizado diversos espaços comerciais, também acarretaram um aumento nos valores de aluguel, dificultando a ocupação por comerciantes previamente estabelecidos em locais mais acessíveis financeiramente. O desafio atual consiste em equilibrar a oferta de espaços comerciais, ajustando os preços de locação para promover a sustentabilidade das operações comerciais.
É fundamental repensar a legislação vigente, a fim de evitar que um instrumento de incentivo se torne causa de novos problemas para a cidade. O futuro urbano depende da capacidade de adaptar e aprimorar as políticas existentes, garantindo que as ações de requalificação sejam eficazes e benéficas para todos os envolvidos. A cidade evolui quando as Frentes Ativas se tornam verdadeiros motores de transformação, impulsionando o desenvolvimento urbano sustentável.
Fonte: © Estadão Imóveis